Chaque rentrée, des étudiants cherchent un logement meublé près de leur campus, et des propriétaires y voient un placement. Le raisonnement tient, mais il laisse de côté ce qui sépare un rendement affiché d’un rendement réel. Le prix payé pèse bien plus lourd qu’une simple promesse de demande locative. En 2026, un projet de budget vient en plus bousculer les règles de l’amortissement. Mieux vaut donc prendre le sujet dans l’ordre.
Un statut adapté aux petits loyers
Sur les moteurs de recherche, l’expression « investir LMNP étudiant » revient chaque année à l’approche de la rentrée. Derrière le sigle, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) concerne le particulier dont :
- les recettes locatives annuelles restent sous 23 000 € ;
- ou sous le montant de ses autres revenus d’activité.
Les loyers sont alors imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, et non comme des revenus fonciers.
Vient ensuite la question du rendement. Un logement étudiant profite d’une demande qui se renouvelle chaque année universitaire, mais sa rentabilité n’a rien d’automatique. L’emplacement pèse lourd, et le prix d’achat compte presque autant. Dans une même ville, deux résidences peuvent afficher des rendements très éloignés, ce qui interdit de se fier à une moyenne.
Le bail décide des mois sans loyer
Les mois sans loyer dépendent d’abord du contrat signé. Le bail meublé peut être conclu pour neuf mois avec un étudiant, sans reconduction automatique, ce qui suit le calendrier universitaire. Les mois d’été restent alors à combler par un autre occupant.
Le bail mobilité propose une autre logique. Sa durée va d’un à dix mois, il ne peut être ni renouvelé ni reconduit, et le locataire doit justifier d’une situation temporaire, par exemple des études supérieures. Une telle souplesse a un revers, puisque chaque départ oblige à retrouver un occupant. Le propriétaire qui préfère la stabilité peut aussi s’en tenir au bail meublé d’un an.
Un prix d’achat cohérent avec le loyer
Retrouver un occupant a un coût, mais le premier poste reste le prix payé à l’achat. Imaginons un studio acquis 150 000 €, frais de notaire et mobilier compris, et loué 600 € par mois. Il rapporte 7 200 € par an, soit un rendement brut de 4,8 %. Si le logement ne produit des loyers que pendant neuf mois, le revenu tombe à 5 400 € et le rendement à 3,6 %.
Le loyer moyen d’un studio d’environ 24 m² atteint 583 € en France en 2026, mais il varie fortement d’une ville à l’autre. Un loyer élevé ne prouve rien si le prix d’achat a suivi. Un loyer modeste peut au contraire convenir à un bien acquis à bas prix.
Micro-BIC ou régime réel
Une fois le loyer encaissé, comment est-il imposé ? Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sans qu’aucune charge soit déduite, tant que les recettes ne dépassent pas 83 600 € en 2026. Le régime réel, lui, permet de déduire les frais et charges réellement supportés.
Parmi les charges déductibles figure l’amortissement, qui répartit dans le temps le prix d’achat du bien. Le mobilier s’amortit sur cinq à dix ans, alors que le logement se décompose en éléments dotés chacun de leur propre durée. Le résultat imposable peut ainsi devenir nul pendant plusieurs années. Un éventuel déficit se reporte sur les revenus de location meublée non professionnelle de l’année et des dix suivantes.
À la revente, la règle change. Pour les cessions réalisées depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits viennent réduire le prix d’acquisition retenu, ce qui alourdit la plus-value imposable. Les logements situés dans une résidence-services pour étudiants échappent à la réintégration. Calculer la sortie avant d’acheter évite une mauvaise surprise.
Charges, taxes et formalités
Le régime fiscal ne dit pas tout du rendement net, car d’autres sommes sortent chaque année. Un logement meublé qui n’est pas la résidence du propriétaire donne lieu à la cotisation foncière des entreprises, sans taxe d’habitation. Si le propriétaire se réserve la jouissance du bien une partie de l’année, la taxe d’habitation s’ajoute. Le service des impôts des entreprises du lieu du bien indique ce qui est dû.
La taxe foncière et les dépenses non récupérables auprès du locataire réduisent encore le résultat. La rentabilité nette peut ainsi se révéler sensiblement inférieure à la rentabilité brute annoncée à l’achat.
Un point administratif est souvent oublié. L’activité doit être déclarée dans les quinze jours qui suivent le premier jour de location, démarche gratuite qui donne un numéro SIRET. Il figure ensuite sur la déclaration de revenus, et les loyers perçus en 2026 se déclarent en avril 2027.
Budget 2027, une inconnue à suivre
L’inconnue la plus lourde pour les acheteurs de 2026 se trouve dans le budget. Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, prévoit à l’article 7 de plafonner l’amortissement des meublés loués à titre non professionnel à 2,5 % du prix par an, dans la limite de 7 000 € par foyer fiscal. Le report des amortissements non déduits prendrait fin pour les exercices clos à partir de 2027, et le stock constitué avant 2027 resterait utilisable jusqu’en 2036, dans la limite de la moitié du résultat.
Le texte n’est pas voté. Le 8 octobre 2026, la commission des finances de l’Assemblée nationale a adopté un amendement qui exclurait du plafonnement les meublés loués à des étudiants ou sous bail mobilité. Le durcissement se concentrerait alors sur les meublés de tourisme. Les amendements doivent encore être discutés en séance publique avant l’examen au Sénat. Un investisseur qui prépare un achat a donc intérêt à tester son projet en supposant l’amortissement réduit, voire absent, et à consulter un professionnel du chiffre avant de s’engager.