L’essentiel à retenir : à deux, la banque additionne les revenus nets stables du couple, retient en principe un taux d’endettement maximal de 35 % (assurance comprise) et une durée maximale de 25 ans, conformément à la norme du Haut Conseil de stabilité financière. La mensualité maximale, le taux et la durée donnent le montant empruntable ; il faut ensuite retirer les frais de notaire et de garantie pour obtenir le budget d’achat. La banque regarde aussi le reste à vivre.
Sommaire
- La formule
- Les revenus retenus
- Les charges déduites
- Exemple chiffré
- Les autres critères de la banque
- Emprunter à deux sans être mariés
- FAQ
La formule
- Mensualité maximale = (revenus nets mensuels du foyer × 35 %) − charges de crédit en cours.
- Montant empruntable : il dépend de cette mensualité, du taux, de l’assurance et de la durée.
- Budget d’achat = montant emprunté + apport − frais de notaire, de garantie et de dossier.
Les banques disposent d’une marge de dérogation limitée (20 % de leur production trimestrielle), surtout réservée aux résidences principales et aux primo-accédants.
Les revenus retenus
- Salaires nets avant prélèvement à la source, en CDI hors période d’essai ; les CDD et intérimaires doivent souvent justifier d’une ancienneté.
- Primes et 13e mois s’ils sont contractuels et réguliers.
- Revenus d’indépendant : moyenne des derniers bilans.
- Revenus locatifs : en général 70 % des loyers.
- Pensions alimentaires perçues, allocations stables (selon les banques).
Les charges déduites
- Mensualités de crédits en cours (auto, consommation, autre prêt immobilier), y compris le leasing selon les banques. Voir l’impact du leasing.
- Pensions alimentaires versées. Voir l’impact d’une pension alimentaire.
- Le loyer actuel ne compte pas s’il disparaît avec l’achat de la résidence principale.
Exemple chiffré
Un couple gagne 2 300 € et 1 900 € nets par mois, soit 4 200 €. Sans crédit en cours, la mensualité maximale est de 4 200 × 35 % = 1 470 €, assurance comprise. Sur 25 ans à un taux de 3,35 % (moyenne du marché en août 2026), avec une assurance d’environ 40 € par mois, cette mensualité permet d’emprunter environ 290 000 €. Le résultat varie selon le taux réellement obtenu et le coût de l’assurance : testez votre cas avec le simulateur de prêt ou le calculateur de capacité d’emprunt.
Les autres critères de la banque
- Reste à vivre : ce qui reste une fois les mensualités payées, apprécié selon la composition du foyer. Voir le reste à vivre.
- Apport : souvent attendu pour couvrir au moins les frais.
- Gestion des comptes : absence de découverts, capacité d’épargne.
- Stabilité professionnelle des deux emprunteurs.
Emprunter à deux sans être mariés
Les concubins et partenaires de Pacs peuvent emprunter ensemble ; la répartition de la propriété (quotes-parts dans l’acte) et la protection en cas de séparation ou de décès sont à prévoir avec le notaire. Voir acheter en couple non marié.
FAQ
La banque peut-elle dépasser 35 % ?
Oui, à titre dérogatoire et dans une limite encadrée, surtout pour les hauts revenus ou les primo-accédants.
Faut-il emprunter à deux si un seul salaire suffit ?
Ce n’est pas obligatoire, mais les deux revenus augmentent la capacité ; les deux co-emprunteurs sont alors tenus solidairement.
Le prêt peut-il dépasser 25 ans ?
Jusqu’à 27 ans dans certains cas (neuf ou travaux importants avec différé).
Sources : Haut Conseil de stabilité financière (décision relative aux conditions d’octroi des crédits immobiliers) ; Observatoire Crédit Logement/CSA (taux d’août 2026) ; Service-public.gouv.fr. Vérifié en octobre 2026.