L’essentiel à retenir : pour un professionnel libéral, la banque retient en général la moyenne des bénéfices des deux ou trois derniers exercices (BNC ou rémunération de gérant), puis applique la même règle que pour un salarié : 35 % d’endettement maximum, assurance comprise, sur 25 ans au plus. L’ancienneté, la régularité des revenus et la qualité du dossier comptent beaucoup. Les jeunes installés dans des professions réglementées (santé, droit) peuvent obtenir un financement plus tôt.
Sommaire
Le revenu retenu
- Entreprise individuelle (BNC) : bénéfice imposable figurant sur la déclaration 2035, en moyenne sur plusieurs années.
- Société (SELARL, SELAS…) : rémunération du dirigeant, et parfois les dividendes réguliers.
- Micro-entreprise : chiffre d’affaires après abattement forfaitaire, souvent analysé avec prudence. Voir le prêt pour auto-entrepreneur.
Une année exceptionnelle est lissée par la moyenne ; une baisse récente est examinée de près.
Le calcul
Exemple : bénéfices de 60 000 €, 66 000 € et 72 000 € sur trois ans, soit une moyenne de 66 000 € par an, ou 5 500 € par mois. Mensualité maximale : 5 500 × 35 % = 1 925 €, assurance comprise, moins les crédits en cours (personnels ; les crédits professionnels sont déjà pris en compte dans le bénéfice). Pour convertir cette mensualité en capital, utilisez le calculateur de capacité d’emprunt.
Ce que regarde la banque
- L’ancienneté de l’activité : souvent deux ou trois bilans, moins pour certaines professions réglementées.
- La régularité et la progression des revenus.
- La gestion des comptes personnels et professionnels.
- Le reste à vivre et l’épargne disponible. Voir le reste à vivre.
- L’assurance emprunteur, avec des garanties adaptées à l’activité (incapacité, invalidité).
Le dossier à fournir
- Les deux ou trois derniers bilans ou déclarations 2035, avis d’imposition.
- Un bilan provisoire ou une attestation de l’expert-comptable pour l’année en cours.
- Les statuts et le Kbis en cas de société.
- Les relevés de comptes personnels et professionnels.
Liste complète : le dossier de prêt immobilier. Pour les professions de santé, voir aussi le prêt pour les professions libérales de santé.
Optimiser son dossier
- Présenter des comptes clairs, si possible certifiés par l’expert-comptable.
- Apporter au moins les frais d’acquisition.
- Comparer plusieurs banques, notamment celles qui connaissent votre profession ; un courtier spécialisé peut aider. Voir courtier ou banque.
- Séparer clairement l’endettement professionnel et personnel.
FAQ
Combien de bilans faut-il ?
Souvent deux ou trois ; certaines banques financent plus tôt les professions réglementées.
Les dividendes sont-ils pris en compte ?
Parfois, s’ils sont réguliers ; chaque banque a sa politique.
La règle des 35 % s’applique-t-elle aussi aux indépendants ?
Oui, le plafond fixé par le Haut Conseil de stabilité financière vaut pour tous les emprunteurs.
Sources : Haut Conseil de stabilité financière (conditions d’octroi des crédits immobiliers) ; Service-public.gouv.fr ; impots.gouv.fr (déclaration 2035). Vérifié en octobre 2026.