L’essentiel à retenir : en location meublée non professionnelle (LMNP), on choisit entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 % pour une location longue durée, jusqu’à 77 700 € de recettes) et le régime réel, qui permet de déduire les charges réelles et d’amortir le bien et le mobilier. L’amortissement réduit souvent l’impôt à zéro pendant des années, mais depuis 2025 il est réintégré dans le calcul de la plus-value à la revente, sauf exceptions.
Sommaire
- Le statut LMNP
- Micro-BIC ou réel ?
- Les charges déductibles au réel
- L’amortissement
- La revente et la plus-value
- Prélèvements sociaux, CFE et TVA
- FAQ
Le statut LMNP
- Le logement doit être meublé avec les équipements minimum prévus par décret (literie, plaques, réfrigérateur, vaisselle, rangements, luminaires…).
- Vous restez non professionnel tant que vos recettes de location meublée ne dépassent pas 23 000 € par an, ou qu’elles ne dépassent pas les autres revenus d’activité du foyer. Si les deux seuils sont franchis, vous devenez loueur professionnel (LMP), avec des cotisations sociales.
- Une déclaration de début d’activité est à faire sur le guichet unique des formalités des entreprises pour obtenir un numéro SIRET.
Micro-BIC ou réel ?
| Type de location | Abattement micro-BIC | Plafond de recettes |
|---|---|---|
| Meublé longue durée | 50 % | 77 700 € |
| Meublé de tourisme classé, chambre d’hôtes | 50 % | 77 700 € |
| Meublé de tourisme non classé | 30 % | 15 000 € |
Le micro-BIC est simple, mais il devient désavantageux dès que vos charges réelles et amortissements dépassent l’abattement. Le régime réel est souvent plus intéressant avec un crédit en cours. Vous pouvez opter pour le réel ; l’option vaut pour un an et se renouvelle tacitement.
Les charges déductibles au réel
- Intérêts d’emprunt et assurance du prêt.
- Taxe foncière, charges de copropriété non récupérables.
- Assurance propriétaire non occupant, frais de gestion, honoraires comptables.
- Travaux d’entretien et de réparation.
- CFE.
L’amortissement
- On amortit la valeur du bâti (hors terrain, qui n’est pas amortissable) sur sa durée d’utilisation, souvent 25 à 40 ans selon les composants, le mobilier sur 5 à 10 ans et les gros travaux sur leur durée propre.
- L’amortissement ne peut pas créer ou augmenter un déficit : la part non utilisée est reportée sans limite de durée sur les bénéfices futurs.
- Le recours à un expert-comptable est conseillé pour établir la liasse fiscale.
Exemple simplifié : 8 000 € de loyers, 2 000 € de charges et intérêts, 5 000 € d’amortissements utilisables → résultat de 1 000 € imposable. Si les amortissements disponibles étaient plus élevés, l’excédent serait reporté.
La revente et la plus-value
La revente relève du régime des plus-values immobilières des particuliers (exonération d’impôt après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans). Depuis la loi de finances pour 2025, pour les cessions réalisées à partir du 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés : ils diminuent le prix d’acquisition et augmentent donc la plus-value imposable. Les logements en résidences services pour étudiants, seniors ou personnes handicapées en sont exclus. Voir le calcul de la plus-value.
Prélèvements sociaux, CFE et TVA
- Le bénéfice LMNP supporte les prélèvements sociaux en plus de l’impôt sur le revenu : 18,6 % depuis la hausse de CSG de la LFSS 2026 (contre 17,2 % pour les revenus fonciers de la location nue).
- La CFE (cotisation foncière des entreprises) est due, avec une exonération lorsque les recettes ne dépassent pas 5 000 € par an.
- Location meublée classique : pas de TVA. En résidence services avec bail commercial et prestations para-hôtelières, la TVA sur l’achat d’un logement neuf peut être récupérée sous conditions.
Pour comparer avec la location nue, voir l’investissement locatif en 2026 et la colocation en LMNP.
FAQ
Micro-BIC ou réel : lequel choisir ?
Le réel dès que les charges et amortissements dépassent l’abattement forfaitaire ; faites la simulation sur vos chiffres.
L’amortissement est-il toujours intéressant ?
Oui pendant la détention, mais il augmente la plus-value à la revente depuis 2025 : à intégrer dans votre stratégie.
Quand devient-on LMP ?
Quand les recettes dépassent 23 000 € par an et les autres revenus d’activité du foyer.
Sources : Code général des impôts, articles 50-0, 39 C et 155 ; loi de finances pour 2025 (réintégration des amortissements) ; loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (meublés de tourisme) ; Service-public.gouv.fr ; impots.gouv.fr. Vérifié en octobre 2026.