L’essentiel à retenir : le compromis (promesse synallagmatique) engage le vendeur et l’acheteur à conclure la vente, sous réserve des conditions suspensives. La promesse unilatérale engage seulement le vendeur, qui réserve le bien à l’acheteur pendant un délai ; l’acheteur verse en général une indemnité d’immobilisation et reste libre de lever ou non l’option. Dans les deux cas, l’acheteur non professionnel dispose d’un délai de rétractation de 10 jours et peut bénéficier d’une condition suspensive d’obtention de prêt.
Sommaire
- Le compromis de vente
- La promesse unilatérale
- Tableau comparatif
- Les règles communes
- Lequel choisir ?
- FAQ
Le compromis de vente
- Le vendeur s’engage à vendre, l’acheteur à acheter, à un prix convenu.
- L’acheteur verse souvent un dépôt de garantie (couramment 5 à 10 % du prix), qui s’imputera sur le prix.
- Si une partie refuse ensuite de signer sans motif valable, l’autre peut demander l’exécution forcée de la vente ou des dommages et intérêts (clause pénale).
- Il peut être signé sous seing privé (souvent chez un agent immobilier) ou chez le notaire.
La promesse unilatérale
- Seul le vendeur s’engage : il ne peut plus vendre à quelqu’un d’autre pendant la durée de l’option.
- L’acheteur verse une indemnité d’immobilisation, souvent de l’ordre de 10 % du prix ; s’il ne lève pas l’option (hors conditions suspensives et rétractation), le vendeur la conserve.
- Signée sous seing privé, elle doit être enregistrée auprès de l’administration fiscale dans les 10 jours, sous peine de nullité ; elle est souvent rédigée par le notaire.
Tableau comparatif
| Compromis | Promesse unilatérale | |
|---|---|---|
| Engagement | Vendeur et acheteur | Vendeur seulement |
| Somme versée | Dépôt de garantie | Indemnité d’immobilisation |
| Si l’acheteur renonce (hors rétractation et conditions) | Perte possible du dépôt et dommages et intérêts | Perte de l’indemnité d’immobilisation |
| Formalité | Pas d’enregistrement obligatoire | Enregistrement sous 10 jours si sous seing privé |
Les règles communes
- Rétractation : 10 jours pour l’acheteur non professionnel, à compter du lendemain de la remise ou de la notification de l’acte ; les sommes versées lui sont restituées.
- Condition suspensive de prêt : si l’achat est financé par un crédit, la vente est conditionnée à son obtention dans un délai d’au moins un mois. Voir le dossier de prêt.
- Diagnostics : le dossier de diagnostic technique (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, etc.) est annexé, et l’audit énergétique s’il est obligatoire. Voir l’audit énergétique.
- Copropriété : documents sur l’état de la copropriété et les charges.
- L’acte authentique est signé chez le notaire, souvent deux à trois mois plus tard. Voir les frais de notaire.
Lequel choisir ?
Dans l’ancien, le compromis est le plus courant, surtout quand une agence intervient. La promesse unilatérale, plus fréquente en région parisienne et chez les notaires, convient quand le vendeur veut sécuriser l’indemnité d’immobilisation. L’essentiel est de bien rédiger les conditions suspensives. Avant de signer, une offre d’achat peut être faite : voir l’offre d’achat et la rétractation.
FAQ
Peut-on se rétracter après un compromis ?
Oui, l’acheteur non professionnel dispose de 10 jours ; le vendeur, lui, n’a pas de délai de rétractation.
Que devient le dépôt de garantie si le prêt est refusé ?
Il est restitué si la condition suspensive de prêt joue et que l’acheteur a fait les démarches prévues.
Faut-il passer par un notaire pour le compromis ?
Ce n’est pas obligatoire, mais c’est conseillé pour sécuriser la rédaction.
Sources : Code civil, articles 1124, 1589 et 1589-2 ; Code de la construction et de l’habitation, article L271-1 (rétractation) ; Code de la consommation, article L313-41 (condition suspensive de prêt) ; Notaires de France. Vérifié en octobre 2026.