L’essentiel à retenir : acheter en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement, ou « sur plan ») se fait en plusieurs étapes : contrat de réservation avec dépôt de garantie limité et délai de rétractation de 10 jours, acte authentique chez le notaire, appels de fonds encadrés par la loi au fil du chantier, puis livraison avec réserves possibles. Les frais de notaire sont réduits (de l’ordre de 2 à 3 %) et l’acheteur bénéficie des garanties de la construction.
Sommaire
- Préparer son budget
- Choisir le programme et le promoteur
- Le contrat de réservation
- L’acte authentique et le financement
- Les appels de fonds
- La livraison et les garanties
- FAQ
Préparer son budget
- Calculer sa capacité d’emprunt (35 % d’endettement, durée jusqu’à 27 ans possible dans le neuf avec différé). Voir la capacité d’emprunt.
- Vérifier l’éligibilité au PTZ, ouvert au neuf dans toutes les zones depuis avril 2025.
- Frais de notaire réduits : de l’ordre de 2 à 3 % du prix.
- TVA à 5,5 % possible dans certains quartiers prioritaires (zones ANRU, QPV) pour une résidence principale, sous conditions de ressources.
- Prévoir les intérêts intercalaires pendant la construction. Voir les intérêts intercalaires.
Choisir le programme et le promoteur
- Emplacement, orientation, étage, nuisances, futurs projets alentour.
- Réputation du promoteur, réalisations précédentes, délais de livraison tenus.
- Notice descriptive : matériaux, équipements, prestations.
- Travaux modificatifs acquéreurs (TMA) : possibles avant un certain stade, généralement payants.
Le contrat de réservation
- Il décrit le logement, le prix prévisionnel, la date prévue de signature de l’acte et de livraison.
- Le dépôt de garantie est plafonné : 5 % du prix si l’acte est signé dans l’année, 2 % si le délai est de un à deux ans, rien au-delà. Il est versé sur un compte séquestre.
- Délai de rétractation de 10 jours à compter de la réception du contrat.
- Le dépôt est restitué dans certains cas : prêt refusé, prix augmenté de plus de 5 %, logement non conforme, retard important de l’acte.
L’acte authentique et le financement
Le notaire envoie le projet d’acte au moins un mois avant la signature. L’acte mentionne la garantie financière d’achèvement, qui assure la fin du chantier si le promoteur fait défaut. L’offre de prêt doit être obtenue avant, avec un délai de réflexion de 10 jours. Voir le dossier de prêt.
Les appels de fonds
| Stade du chantier | Montant cumulé maximal |
|---|---|
| Achèvement des fondations | 35 % |
| Mise hors d’eau | 70 % |
| Achèvement de l’immeuble | 95 % |
| Remise des clés | 100 % (le solde peut être consigné en cas de réserves) |
Plafonds fixés par l’article R261-14 du Code de la construction et de l’habitation. Le dépôt de garantie s’impute sur le premier appel.
La livraison et les garanties
- Visite de livraison : notez toutes les réserves sur le procès-verbal ; les défauts apparents peuvent encore être signalés dans le mois qui suit.
- Garantie de parfait achèvement : 1 an.
- Garantie biennale (équipements dissociables) : 2 ans.
- Garantie décennale (solidité, impropriété à l’usage) : 10 ans.
- L’assurance dommages-ouvrage, souscrite par le promoteur, permet une indemnisation rapide en cas de désordre décennal.
FAQ
Peut-on se rétracter après la réservation ?
Oui, dans les 10 jours suivant la réception du contrat, sans motif.
Que faire en cas de retard de livraison ?
Vérifiez les pénalités et les causes de retard prévues au contrat ; un avocat ou une ADIL peut vous conseiller.
Les frais de notaire sont-ils vraiment réduits ?
Oui, car les droits de mutation sont réduits dans le neuf, la TVA étant déjà incluse dans le prix.
Sources : Code de la construction et de l’habitation, articles L261-10 et suivants, R261-14 et R261-28 ; Code civil, article 1642-1 ; Service-public.gouv.fr (achat sur plan). Vérifié en octobre 2026.